レントロールのチェックの仕方

不動産投資でマンションやアパートを1棟買いする時、賃貸借の条件が書かれているレントロールを確認するのですが、そのレントロールの確認時にチェックすべき大切なポイントを解説します。

レントロールとは

そもそも「レントロールって何?」と初めてその言葉を聞く人もいらっしゃるかもしれません。

【レントロール】というのは、マンションやアパート等を1棟買いする時に、その不動産物件の賃貸借条件等が全て確認出来る書類一式の事をレントロールと呼びます。

レントロールでは、最も大切な4つの確認事項がありますので、それらを解説させて頂きます。

レントロールで注意すべき4つのポイント

レントロールを見る時には、日付、入居偽装、現家賃、募集家賃の4つが最も大切なチェックポイントになります。

①:日付が古い情報になっていないか

入手したレントロールが、常に最新のものである事を確認する事が重要です。

現状がよく分からない古いレントロールで検討しても無意味です。

長いこと売れ残っている物件の場合、不動産業者から送付されてくるレントロールが半年から1年以上前の古いものが多いです。

古いレントロールということは、売れない=投資物件としては疑問符の付く物件という可能性が高いのです。

②:稼働率を上げるための【入居偽装】がないか

レントロールは売主から提供される資料や情報などを基に不動産業者が作成するのですが、稼働率を上げようとして、売主が入居偽装工作をする事が時々あります。

稼働率が高ければ高いほど、買い手側の目に留まりやすく、金融機関からの融資もつきやすいので、売却しやすい物件となるからです。

よくある方法としては、売却直前にオーナーの親類や知り合い等の名義を借りて賃貸契約をして稼働率を増やすやり方です。

そして、その物件を売却後、間もなくして賃貸契約を解約するわけです。

当初の想定していた稼働率や利回りにマイナスの影響をもたらすのが、この入居偽装なのです。

入居偽装を見抜く為には、以下の点に注目して確認すると良いです。

  • オーナーと同性の入居者がいるかどうか
  • 賃貸借契約書を入手して、契約締結日を確認する
  • 管理会社経由ではなく、オーナーとの直接契約になっている人がいるか

入居偽装が見抜けずに購入してしまうと、後々トラブルになる可能性が高いので、絶対に注意してください。

③:既存入居者の【今の家賃】が割高になっていないか

中古物件の場合、各戸の家賃に多少のバラツキがあります。

最近の入居者の家賃や空室の募集家賃と、長期入居者の割高な家賃が乖離している事があるのです。

割高な家賃は、現行募集家賃の水準に引き直して収支計算しておかないと、購入後に後悔してしまうかもしれません。

もし、その物件を購入後に既存の長期入居者が退去してしまった場合、新規募集家賃が下がりますし、長期入居者が退去した場合は修復費も平均より掛かってしまう事が多いので、想定外の出費がかさむ可能性があるので、注意が必要です。

④:空室の【募集家賃】は本当に適正な価格なのか

売主は売却した物件を少しでも高く売りたいわけで、空室の募集家賃を相場より高く設定している事があります。

前述の③と同じように、空室部分についても、現行募集家賃の水準に引き直してから収支計算をして下さい。

まとめ

上記4つの事が最も重要なレントロールの確認ポイントになります。

不動産物件の購入は大きな金額が動くので、売主側も1円でも高く売りたい」、「少しでも稼働率を高い状態で売りたい」等の欲求が強いです。

購入する側は、出来るだけ冷静に、そして客観的にレントロールを分析してください!

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