物件概要書

不動産の【物件概要書】を確認するとき、どんな項目をチェックすれば良いか知りたい人向けに書いたページです。

不動産投資で失敗しないために必須の豆知識を解説させて頂きます。

※今回は、不動産投資で成功している私の叔父を例にして解説しています。

物件概要書はこの手順でチェックせよ

不動産の物件概要書には、「住所」、「物件名」、「価格」、「築年数」、「構造」、「土地面積」、「建物面積」、「設備」、「利回り」等の重要な項目が記載されています。

不動産投資ビジネスで成功するためには、ひとつでも多くの物件概要書に目を通さなければいけませんが、全ての項目をひとつひとつチェックしていたら、時間が掛かりすぎてしまいます。

最も重要で効率的な手順は、以下の3つの順番でチェックする事です。

  1. 構造
  2. 築年数
  3. 利回り

不動産投資で成功している私の叔父は、主に中古のRC構造1棟マンションを投資対象のメインにしているそうです。

このRC構造マンションの場合は、上記の3つだけの情報でもある程度の善し悪しが分かります。

例えば木造の建物だったり、30年以上の築年数が古い場合は、原則投資対象外と決めているそうです。

また、利回り10%以下の物件も対象外です。

上記の様に、判断基準の項目を3つに絞って判断していくと、より多くの物件概要書を確認しながら取捨選択を効率化できます。

物件概要書で注意すべき2つのポイント

叔父に「物件概要書を確認するときに、注意するポイントを教えて?」と聞いたところ、以下の様な返事をもらいました。

注意すべきポイントは主に2つあります。

①売却が難しい違法物件かどうかを確認しておく

いろんな物件をチェックしていると、時々「お!良さそうな物件があるじゃん!」と思える物件に出合う事があります。

しかし、ちゃんと確認すると、既存不適格建築物(建築時は合法の範囲内だったけど、その後の法令改正などによって現行法に合わない建築物)だったり、容積率が超過している物件の場合も意外と多いです。

指定容積率・建坪率を超過している違法物件は、絶対に対象外にして下さい。

そもそも違法物件の場合、金融機関からの融資を断られる事が多く、仮にノンバンクからの融資を受けられたとしても、将来の売却先が見つからない可能性が非常に高いからです。

違法物件の場合、例えば「この物件は建坪率、及び容積率を超過しています」等と、物件概要書に記載されているはずですが、備考欄等に小さく書いてあったりするので注意が必要です。

もしこの様な記載が無かったとしても、自分で計算して容積率が超過しているかどうかを確認出来ます。

例えば、指定容積率が250%のエリアで「延床面積1200㎡、地積400㎡」と書いてあれば、容積率は300%となるので、容積率の超過の可能性を疑う事ができます。

②記載されている情報には、間違いも有り得る事を認識しておく

悲しい現実として、物件概要書に記載されている情報(数値等)が、以外と間違っている事も少なくないのです。

書類に記載されている情報を100%信じる事はせずに、ある程度疑ってかかる事も必要な心構えです。

特に注意すべき点は、支出項目が要注意ポイントとなります。

不動産業者は、利回りを大きく見せようとする傾向が強く、収入項目(家賃、駐車場、携帯電話の基地局設置など)については間違いが少ないのですが、支出項目については実態よりもよく見せようと数字が大げさに表記されている可能性があるからです。

具体的には、「利回りを実態よりも大きく見せたり、敷地外駐車場代が必要なのに記載が無かったりするケース」があります。

また、水道代や町内会費等が家賃込みになっていると、これらを収入に入れて利回りが計算されているケースもあるので注意が必要です。

まとめ

記載されている情報が正確かどうかは、不動産業者との信頼関係を築いていく事で、ある程度リスクを低くする事も可能ですが、気になる物件概要書を見た時は、ご自分が納得するまで不動産業者に質問しまくる事です。

実際に物件を管理している管理会社等にも徹底的に聞いていくと、実態が物件概要書と合っているかどうかも次第に分かっていくでしょう。

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