耐震基準の古い物件

【耐震基準が古い不動産投資物件】はやめた方が良いのかどうか?

こんな疑問を持っている人も多いと思います。

これから不動産投資をやっていくうえで、耐震基準が古いからといって投資物件として不適格とは限らないケースもありますので、その辺りを解説させて頂きます。

耐震基準とは

耐震基準とは、建築物の設計において保障される耐震能力(いかに地震に耐えられるか)の基準のことです。

耐震基準の古い「旧耐震基準」は、1981年5月31日以前の建築確認において適用されていた基準の事を意味します。

もし検討している物件が旧耐震基準であるならば、それなりに建ててから年数が経過していて、法定耐用年数で計算すると、残存年数(融資期間)が短い事を意味します。

このような古い物件でキャッシュフローを考える場合、「高い利回り」である事が絶対条件になります。

古い物件は、一般的に敬遠される傾向にありますが、以下の2つのメリットもあるのです。

  1. 家賃が下落するリスクが低い
  2. 退去が非常に少なく、定着率が高い

1.については、古い物件はこれまで何度も入居者の入れ替わりがあり、現行家賃が相場と同じかそれ以下になっている事が多いです。

2.は、生活保護受給者などの低所得者が入居しているケースも少なくなく、引越費用などの問題を含めて他に引っ越す可能性が低い事が原因と考えられます。

古い物件を購入した叔父の例

不動産投資で成功している叔父の例だと、過去に築33年のRC構造のマンション一棟を買った事があります。

当時買ったこのマンションは、稼働率も約50%で築年数も古い物件だったのですが、「利回り20%超え」が魅力で購入したそうです。

融資期間は13年と短めだったのですが、この13年の残存期間でも十分なキャッシュフローが生み出されると判断して購入したそうです。

この物件は、その後1年弱で満室に近い状態になり、当初の想定以上のキャッシュフローが生まれています。

その要因は、購入価格が相場より安く購入できたので、その分を他の費用(宣伝広告費や賃料を値下げすること)にまわせた事によって稼働率が高くなりました。

まとめ

今検討している(これから検討しようとしている)物件が、古い物件(旧耐震基準)でも、創意工夫によって十分な成果を出す事も可能なのです。

結論は、古い不動産投資物件だとしても、キャッシュフローが自分の目標値に近い数値を出せそうであれば、十分に検討する価値があるという事です。

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